Las inversiones inmobiliarias y de capital impulsan la industria de la construcción, y los propietarios / inversores buscan constantemente el equilibrio adecuado de programación, calidad, seguridad y costo. Se ven obligados a elegir entre "bajo precio" o "mejor valor", dos términos confusos cuyas implicaciones reales no se entienden. Muchos propietarios, especialmente aquellos sujetos a requisitos legales, compran el "primer precio más bajo". La verdad es que esto puede no traducirse en el "costo final más bajo" o el mejor valor.
Los propietarios privados tienen la flexibilidad de elegir el "mejor valor", no el primer costo más bajo, lo que puede resultar en un costo final más bajo cuando se consideran todas las cosas: cambios, costos de posesión y operación, costos de financiamiento, costos de condiciones generales más altos y programación eficiente del proyecto. El "valor" es mucho más difícil de definir al inicio de un proyecto, y muchos buscan el tipo de contrato para determinarlo.
Los métodos de entrega de construcción varían en su capacidad para satisfacer las necesidades de valor y costo, desde el diseño / oferta / construcción tradicional hasta un método más colaborativo como la entrega integrada de proyectos, donde las principales partes interesadas en el proyecto se convierten en signatarias de un único contrato.
Los métodos más colaborativos en realidad pueden producir resultados más exitosos. La clave de su efectividad es establecer una relación para el equipo del proyecto en una atmósfera que promueva la responsabilidad, la colaboración y la comunicación.
Un gran proyecto comienza con la cultura, no con el contrato, si se quiere maximizar el potencial del proyecto. Comenzar con el contrato es como usar un acuerdo prenupcial, se considera el temor al fracaso y el contrato se usa para "prepararse para lo peor". Esto no es ideal para un equipo de proyecto que debe mantenerse durante tres o cinco años, dependiendo del tamaño y la complejidad del proyecto.
Un equipo de proyecto de IFOA comparte los riesgos y las recompensas del proyecto de manera proporcional a su participación financiera y técnica utilizando el contrato como pegamento proverbial. Existe la oportunidad de desarrollar y hacer crecer un equipo anclado en la confianza, la transparencia y un objetivo común desde el inicio del proyecto. A menudo, los proyectos de IFOA comienzan con este objetivo digno pero no cumplen con las expectativas, creando tensión para los diversos interesados. Desafortunadamente, con demasiada frecuencia las expectativas y las "reglas del camino" son tácitas o indocumentadas con la esperanza de que "el equipo lo resolverá".
Al igual que con una relación personal, una premisa mejor es una alineación de la cultura. Muchos en la industria hablan de Collaboration, Lean, The Big Room, Pull Planning, Last Planner, IPD e IFOA como si fueran mutuamente excluyentes, pero los equipos más exitosos los ven como complementarios y obligatorios. Solo al reunir equipos que adopten y practiquen todo esto, un equipo puede darse cuenta de los muchos beneficios de un enfoque de tipo IPD. Por lo tanto, ha surgido un nuevo enfoque en la industria que abarca las herramientas, técnicas y filosofías de Lean Construction, IPD, IFOA y la colaboración en general: el enfoque Lean IPD.
Bajo un enfoque Lean IPD, los integrantes del proyecto aportan su experiencia comenzando en la etapa de programación a través de la rotación final al propietario, mejorando el proyecto:
El propietario obtiene "más valor" de cada dólar invertido, ya sea el costo bruto de construcción, el financiamiento o los costos operativos.
El equipo de diseño dedica más tiempo a los servicios de "valor agregado", como analizar la programación, optimizar el uso de energía, mejorar la orientación, evaluar los sistemas, trabajar estrechamente con los usuarios finales en el diseño y dedicar menos tiempo a las actividades relacionadas con la construcción.
Los profesionales de la construcción comienzan a planificar y coordinarse más temprano en el proceso mientras trabajan de la mano con el equipo de diseño. Al aceptar una mayor responsabilidad por el trabajo de producción, pueden inyectar pensamiento constructivo en el diseño y diseño final. Esto ayuda a eliminar cambios costosos que mejoran tanto el horario como la eficiencia de la construcción. Los sistemas de distribución eléctrica y mecánica son excelentes ejemplos de trabajo que a menudo se realiza varias veces en un escenario de diseño / oferta / construcción convencional, desperdiciando tiempo, dinero y recursos. Pero bajo un enfoque Lean IPD, estas tareas se pueden realizar una vez que proporcionen mayor precisión, menor costo y un diseño más eficiente.
Las métricas Lean / IPD que demuestran que los ahorros son aún muy pocos, pero puedo compartir una experiencia personal. Un Hospital de Niños en el Medio Oeste usó Lean para analizar sus operaciones diarias, tanto desde una perspectiva operativa como de rendimiento. Se ayudó a más pacientes a un costo menor. Con la mejora en sus operaciones diarias, decidieron usar el mismo proceso en el diseño y la construcción de un nuevo ala de pacientes.
El enfoque Lean IPD proporcionó un valor excepcional al propietario: los primeros costos se redujeron en más de $ 35 millones; los costos por intereses de construcción disminuyeron; se redujeron los costos de depreciación, mantenimiento y servicios públicos; y tenían un diseño más funcional. El equipo utilizó muchos enfoques creativos para lograr estos resultados, como maquetas completas de la instalación, departamento por departamento, y un desafío para un comercio para reducir los costos de construcción típicos en un 14% en comparación con el enfoque convencional de diseño / oferta / construcción. Este comercio usó Target Value Design para su alcance. En lugar de diseñar y estimar sistemas típicos, hicieron un "análisis de valor" continuo para cada componente principal. Aunque no se cumplió el desafío del 14%, ese comercio redujo los primeros costos en casi un 13%, lo que sigue siendo un gran éxito.
Elementos clave de la cultura del proyecto:
Un facilitador ayudó a desarrollar las metas y la química del equipo, involucrando a socios comerciales y profesionales del diseño.
Los socios comerciales fueron seleccionados en función de su visión, trabajo en equipo y comprobado historial de colaboración.
El equipo compartió metas y expectativas temprano y con frecuencia. Si bien ese objetivo muy agresivo de 14% de ahorro de costos no se cumplió, el equipo colectivamente logró una reducción de casi 13%, aproximadamente $ 4 millones.
Un Acuerdo de IFOA reforzó los comportamientos deseados, no los estableció. Se adoptaron nuevos enfoques de programación, diseño y construcción. Los cuidadores, el equipo de diseño, el propietario, las empresas de construcción y el consultor Lean invirtieron tiempo y dinero temprano y recibieron un rendimiento increíble por cada dólar invertido.
Se alentó al equipo a innovar, experimentar, fallar temprano y explorar técnicas como Lean Construction, Modularization, Prefabrication, Pull Planning, Last Planner System y otras ideas.
El proceso fue fácil, divertido, comprensible y gratificante. Se estableció un sistema de recompensas para compartir los ahorros entre todos los principales actores, y ayudó a alinear intereses y esfuerzos.
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Acerca del Autor
Mike Kotubey es presidente de TDIndustries, North Texas. Tiene más de 30 años de experiencia en diseño y construcción y más de una década de participación exitosa en proyectos Lean IPD.
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